Charakter działalności deweloperskich jest na tyle specyficzny, że sposób interpretacji i ujmowania jej w księgach rachunkowych został oddzielnie opisany w Krajowym Standardzie Rachunkowości nr 8. Standard został wprowadzony stosunkowo niedawno i miał zastosowanie do sprawozdań finansowych sporządzonych za rok obrotowy rozpoczynający się w 2014 r. KSR nr 8 odnosi się do każdej działalności deweloperskiej, bez względu na ich formę prawną działalności. Dotyczy również spółek celowych.
Celem Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 jest wyjaśnienie głównych zasad rachunkowości stosowanych do działalności deweloperskiej, zgodnych z ustawą o rachunkowości oraz postanowień innych KSR.
W standardzie zostały wyjaśnione zasady ujmowania i wyceny aktywów, zobowiązań oraz przychodów i kosztów oraz wyniku finansowego działalności deweloperskiej. Standard obejmuje wszystkie jednostki prowadzące działalność deweloperską, bez względu na ich formę prawną.
Wyjaśnienia zawarte w standardzie są zgodne z przepisami ustawy oraz odpowiednimi postanowieniami standardów międzynarodowych. Różnice pomiędzy standardem a MSR polegają na tym, że standard zawiera szczegółowy opis sposobu ujęcia i wyceny gruntu, na którym budowana jest przez dewelopera nieruchomość, natomiast międzynarodowe standardy tego nie regulują.
W KSR nr 8 opisane i wyjaśnione zostały ponadto:
- specyfika działalności deweloperskiej,
- zasady dzielenia i łączenia przedsięwzięć deweloperskich,
- klasyfikacja umów deweloperskich ze względu na charakter przedsięwzięcia deweloperskiego,
- koszty przedsięwzięcia deweloperskiego,
- ustalanie przychodów ze sprzedaży i kosztów wytworzenia sprzedanego przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego,
- jak zakończyć przedsięwzięcie deweloperskie,
- prezentacja w sprawozdaniu finansowym i przykłady rozwiązań techniczno-organizacyjnych warunkujących stosowanie standardu.
Specyfika działalności deweloperskiej i przedsięwzięcia deweloperskiego
Działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie budynków i ich odsprzedaży w całości lub ich części.
Najważniejszą definicją w standardzie jest pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego, które jest rozumiane jako proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostaje odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (np. biurowym, handlowym, magazynowym), jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz z przynależnymi obiektami infrastruktury. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje budowę lub przebudowę, a także czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której posadowiona jest lub będzie budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne, którego przedmiotem jest budowa lub przebudowa jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Jeżeli nastąpiło wyodrębnienie zadania inwestycyjnego, to wyjaśnienia dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego stosuje się odpowiednio do zadania inwestycyjnego.
Za moment rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego uznaje się dzień rozpoczęcia przez dewelopera działania, które ma na celu realizację przedsięwzięcia. Działanie to powinno być aktywne i odpowiednio udokumentowane. Przedsięwzięcie deweloperskie nie może zostać rozpoczęte wcześniej niż:
- w dniu, w którym deweloper na podstawie racjonalnych szacunków stwierdził, że istnieje prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych z planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego;
- w dniu, w którym deweloper podjął wiążące go ustalenia (decyzje wewnętrzne lub zewnętrzne) o rozpoczęciu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Moment rozpoczęcia nie może nastąpić później niż:
- dzień podjęcia przez dewelopera pierwszych działań marketingowo-informacyjnych, służących zaprezentowaniu potencjalnym klientom planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego,
- dzień podpisania przez dewelopera pierwszej umowy deweloperskiej (sprzedaży),
- dzień powiadomienia przez dewelopera nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac budowlanych.
Natomiast zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego następuje w momencie oddania do użytkowania przedsięwzięcia deweloperskiego, w trybie opisanym w przepisach, które obejmowało budowę bądź przebudowę nowo powstałych nieruchomości lub ich części wraz z przynależnymi obiektami infrastruktury.
Kolejnym ważnym pojęciem użytym w KSR 8 jest umowa deweloperska, która zawiera zobowiązanie dewelopera po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do przeniesienia na nabywcę prawa, natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego za nabycie tego prawa. Najczęstszym przykładem umowy deweloperskiej jest zakup mieszkania zbudowanego przez dewelopera, za które nabywca zobowiązuje się zapłacić określoną w umowie kwotę.
Umowy deweloperskie mogą być zaklasyfikowane jako:
- umowy o sprzedaż wyrobu gotowego,
- umowy o usługę budowlaną,
- umowy o świadczenie usług.
Pozostałe 61% artykułu dostępne jest dla zalogowanych użytkowników serwisu.
Jeśli posiadasz aktywną prenumeratę przejdź do LOGOWANIA. Jeśli nie jesteś jeszcze naszym Czytelnikiem wybierz najkorzystniejszy WARIANT PRENUMERATY.
Zaloguj Zamów prenumeratę Kup dostęp do artykułuMożesz zobaczyć ten artykuł, jak i wiele innych w naszym portalu Controlling 24. Wystarczy, że klikniesz tutaj.
