MSR 40 - nieruchomości inwestycyjne

MSR 40 ma zastosowanie do ujmowania, wyceny i ujawniania informacji dotyczących nieruchomości inwestycyjnych.

Cel i zakres MSR 40

MSR 40 ma zastosowanie między innymi do wyceny w sprawozdaniach finansowych leasingobiorcy prawa do użytkowania nieruchomości inwestycyjnych, będących przedmiotem leasingu, jako leasingu finansowego oraz do wyceny nieruchomości inwestycyjnych użyczonych leasingobiorcy na mocy umowy leasingu operacyjnego w sprawozdaniach finansowych leasingodawcy. Niniejszy standard nie reguluje natomiast kwestii objętych MSR 17 – Leasing, jak również nie ma zastosowania do aktywów biologicznych związanych z działalnością rolniczą (obejmuje je MSR 41 – Rolnictwo) oraz praw górniczych czy złóż mineralnych.

Nieruchomość inwestycyjna – definicja i ujęcie w księgach rachunkowych

W standardzie nieruchomość inwestycyjna została zdefiniowana jako nieruchomość, np. grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy, które właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest:

• wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych; lub
• przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.

Prawo do korzystania z nieruchomości na podstawie leasingu operacyjnego można klasyfikować jako nieruchomość inwestycyjną jedynie wtedy, gdy nieruchomość ta w innym wypadku spełniałaby definicje nieruchomości inwestycyjnej i jeśli leasingobiorca przy wycenie danego składnika aktywów korzysta z modelu wartości godziwej.

Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w aktywach jednostki ze względu na przychody z czynszów, przyrost jej wartości albo obu tych korzyści. Standard odróżnia tutaj nieruchomość zajmowaną przez właściciela. Zgodnie z MSR 40 nieruchomość zajmowana przez właściciela to taka, którą właściciel lub leasingobiorca leasingu finansowego utrzymuje w posiadaniu ze względu na jej wykorzystanie przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych. Nieruchomości te są objęte Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 16 – Rzeczowe aktywa trwałe.

Do nieruchomości inwestycyjnych można zaliczyć:

• grunt utrzymywany w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości;
• grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone;
• budynek, którego właścicielem jest jednostka, oddany przez jednostkę w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów;
• budynek, który obecnie jest niewykorzystany, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów.

Zgodnie ze standardem, nieruchomości inwestycyjne ujmuje się w księgach rachunkowych jedynie wtedy, gdy jest prawdopodobne uzyskanie korzyści ekonomicznych związanych z tą nieruchomością oraz gdy można miarodajnie wycenić koszt jej nabycia.

Na wartość bilansową nieruchomości inwestycyjnej składają się wszystkie koszty poniesione w celu nabycia nieruchomości inwestycyjnej oraz te, które zostały poniesione w późniejszym okresie w celu powiększenia, zamiany części nieruchomości lub jej utrzymania. Koszty te stanowią wartość bilansową nieruchomości inwestycyjnej i powinny być ujmowane na koncie zespołu 040 „Nieruchomości inwestycyjne i prawa”. Należy zaznaczyć, iż wydatki poniesione na bieżące utrzymanie nieruchomości, np. dotyczące drobnych napraw, części czy robocizny, stanowią koszty bieżące i ujmowane są w rachunku zysków i strat w momencie ich poniesienia. Takie koszty opisywane są jako „konserwacja i naprawy” i ujmowane są na kontach zespołu „4”.

Początkowa wycena nieruchomości inwestycyjnej

W początkowej wycenie nieruchomości inwestycyjnej jednostka powinna stosować cenę jej nabycia lub koszt jej wytworzenia. Do wyceny tej należy również dodać wydatki poniesione na koszt przeprowadzenia transakcji, takie jak np. obsługa prawna lub podatek od zakupu nieruchomości. W przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, odsetki od kredytu nie będą stanowić kosztu jej zakupu. Natomiast wartość początkową prawa do użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem leasingu ustala się zgodnie z zasadami ujmowania leasingu finansowego przedstawionymi w paragrafie 20 Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 17.

Następnie jednostka wybiera jako zasadę rachunkowości jedną z metod wyceny: model wartości godziwej lub model ceny nabycia czy kosztu wytworzenia i w dalszym ciągu stosuje wybraną metodę wyceny do wszystkich swoich nieruchomości inwestycyjnych.

Zgodnie ze standardem jednostka może:

1. wybrać albo model wartości godziwej, albo model ceny nabycia lub kosztu wytworzenia dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych zabezpieczających zobowiązania, które dają zwrot powiązany bezpośrednio z wartością godziwą – albo ze zwrotem z – określonych aktywów, w tym z danej nieruchomości inwestycyjnej; oraz
2. wybrać albo model wartości godziwej, albo model ceny nabycia lub kosztu wytworzenia dla wszystkich pozostałych nieruchomości inwestycyjnych, bez względu na wybór dokonany w pkt a).

Tego wyboru jednostka nie może zastosować w stosunku do prawa do użytkowania nieruchomości leasingobiorcy na mocy leasingu operacyjnego. W tym przypadku jednostka może zastosować jedynie model wartości godziwej.